商用大年众生相

    全球领先的房地产服务商戴德梁行今日在厦门举办“商用大年众生相”发布会

    1、商用成交占比骤增，供求关系倒置；

    2、住宅成交低位徘徊，供应稳步回升，房价持稳微降；

    3、政策信号突出，“稳”字当头

    4、甲级写字楼市场以消化库存为主，吸纳量录得历史最高值；

    5、高端零售项目助力租金回升；

    6、商用格局东进外扩，租金承压下降

    厦门，2019年1月10日——全球领先的房地产服务商戴德梁行今日在厦门举办“商用大年众生相”发布会，总结2018年厦门房地产市场运行情况，并预测2019年房地产市场趋势。

    商用大年到来——商用成交占比骤增，供求关系倒置

    根据戴德梁行研究部数据，2013年以来，厦门的房地产市场成交以住宅为主，商用物业（包含写字楼及商业）成交占商品住宅成交的比例普遍低于10%。2018年，厦门甲级写字楼及优质购物中心吸纳量占商品住宅成交量的比例骤增至31.7%。2018年成为厦门商用大年的另一表现则体现在供求关系的倒置。商办及商业旺盛的需求支撑甲级写字楼及优质购物中心市场吸纳量分别录得历年最高值，在新增供应普遍受工程因素影响未能如期交付的背景下，商用物业整体呈现供不应求的现象。

    住宅成交低位徘徊，供应稳步回升，房价持稳微降

    2018年厦门商品住宅成交面积同比减少23%至117万平方米，新增批准预售面积同比减少10%至131万平方米，供应量稳步回升，鲜有供应的岛内出现了全新项目。2016年以来，二手住宅成交主导了

    厦门的住宅成交，尽管受整体市场影响，今年的二手住宅成交面积同比减少40%至172万平方米，但仍较商品住宅成交高近50%。从70城指数来看，整体价格指数在经历了2016年至2017年的暴涨之后，

    自2017年8月进入持稳下行的回调期。结合戴德梁行优质二手住宅价格指数来看，2018年年初起，优质二手住宅价格进入下行通道，年末售价指数较2017年同期降低约5%；另一方面，厦门二手房租金呈持稳微增的趋势，并未出现暴涨，年末在季节性因素的作用下出现下降，但租金指数仍较2017年同期高约6%。

    土地市场方面，住宅用地价格整体持稳微降，供地区域更加均衡。湖里区合计出让住宅用地三幅

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    （包含租赁居住用地一幅），为近三年最密集的一年，各区土地供应及成交楼面均价呈均衡化发展。成交的十五幅商住用地中的十二幅由国企竞得（或联合竞得），年末中骏以39090元/平方米的楼面地价竞得位于湖里的2018P03地块，成为新科地王，较2016年的海沧地王高约585元。政策信号突出，“稳”字当头

    2018年市场热度的显著下降，体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。

    也正因如此，10月末中央政治局会议对房地产市场只字未提，侧面反映出随着调控效果的显现，楼市泡沫风险警戒度有所降低。与此同时，当前经济形势下房地产市场的稳定、谨防市场大起大落无疑是保持我国经济求稳的重要组成部分，结合建设长效机制的整体考量，传统销售市场的稳定也是

    住房制度改革的重要前提，预计短期内楼市调控恐难松动，中央及地方对维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任将会得到进一步的贯彻执行。另一方面，调控也将由稳房价，向稳地价及稳预期转移。此外，国企进入租赁住房市场之后，也将有益于租赁市场的规范化经营，更是厦门推进土地供给侧结构性改革，落实建设租购并举的房地产市场的直观体现，预计2019年，此类住宅用地供应及受让主体都将得到扩大。

    甲级写字楼市场以消化库存为主，吸纳量录得历史最高值

    在上半年旺盛的需求支撑下，2018年厦门甲级写字楼吸纳量录得11.5万平方米的历史最高值，分别为2016年及2017年的2.5倍及1.7倍。全年新增供应面积仅5.9万平米，仅为2016年及2017年的36%及40%，市场需求以消化前两年的库存为主。前两年供过于求，后一年消化库存的三年周期雏形初现。

    需求带动下，2季度厦门甲级写字楼空置率的快速下降，伴随着3季度新增供应项目的入市，空置率回升至年末23%的水平。下半年，宏观经济环境的不确定性、未来供应及招商难度的增加，都迫使业主从二季度开始调低租金预期，年末甲级写字楼租金较年初减少5元至113元/平方米/月，为历史最低值。

    分区来看，东部商务区主导了全市甲级写字楼行情。两岸金融中心片区近2.5万平方米的甲级写字楼租赁成交来源于TMT（科技、传媒及通讯）行业，受其影响，2季度两岸金融中心片区的空置率出现大幅下降，环比减少17个百分点；与此同时，以共享办公为首的专业服务行业选址鹭江道的甲级写字楼项目也带动片区空置率环比减少10个百分点。2018年，TMT及专业服务行业成交面积占比为39%及15%，较2017年均有大幅提升。金融行业仍保持旺盛的需求，成交面积占比较去年有所减少，以31%的占比位居第二。

    高端零售项目助力租金回升

    2018年厦门优质购物中心新增供应面积达26.7万平方米，吸纳量录得25.5万平方米，供需两旺再度

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    印证了2018年是厦门的商用大年。2018年4季度，全市优质购物中心平均租金，在宝龙一城及华润万象城，两个中高端项目的带动下，环比增加2.3%至578元/平方米/月，年末全市优质购物中心空置率维持在8%。

    分区来看，中高端项目对所在商圈的影响更为显著。华润万象城的入市，带动莲坂火车站区域租金环增6%，空置率下降1.3个百分点；宝龙一城则带动五缘湾湖边水库区域租金环增5%。两个项目近100%的品牌签约率及超80%的同步开业率，在供应放大的背景下，避免了空置率的巨幅波动。此外，

    岛外商圈经历了几轮调整日臻成熟，与岛内新兴商圈的差异日渐缩小。

    品牌方面，零售品牌强势登鹭，并从“她经济”下的重奢、轻奢及美妆，向“他经济”下的运动、潮流延伸。网红茶饮，及书店更是快速抢占各大优质购物中心，更有线上读书平台向线下书店转变的案例。此外，家居家具、科技及汽车展示中心也成为2018年购物中心的主力租户群体。

    商用格局东进外扩，租金承压下降

    结合未来供应来看，商用格局东进外扩的趋势日渐明显，新城商办雏形显现，商圈氛围渐浓。2019年，东部两岸金融中心及岛外新城商用物业将主导全市商用供应，受供应放大影响，租金将承压下行，空置率随供应放大而保持高位。2021年岛内地标项目的陆续交付，伴随着岛外新城商用物业结束培育，在中高端项目的支撑下，全市商用物业租金水平有望开始回升。