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办理房产抵押贷款 谨防还款压力大

来源:互联网 编辑:黄伟鹏浏览量:(4584) 我要评论:(0)2012年03月16日 13:54

 

  近来随着股票、基金市场的形势良好,导致市场产生一股强大的投资热情。这也间接影响了北京房地产市场。记者了解到,目前房产抵押贷款日渐增多。加上央行再加息,这使得不少投资房产的房主或者选择卖掉手中的房子,或者拿到银行进行抵押。那么如何进行抵押贷款?应该注意些什么问题呢?
  抵押贷款增加
  据“中大恒基在线咨询”市场部调查,北京二手房购买人群中投资比例连续2年保持下滑的趋势,目前投资比例仅占4.6%,而大量的热钱流入到了金融市场。“中大恒基在线咨询”西直门店的李店长介绍,以往每次加息以后都会使到门店咨询提前还贷的消费者增加,但是今年来这一情况越来越少,7月份的加息以后不仅咨询提前还款的人少了,反而出现了两个新情况,高档二手房挂牌量增加,咨询及办理抵押贷款的消费者增加。很多客户的大房子,看看挂了几个月也卖不掉,干脆就拿到银行去抵押了。
  “伟嘉安捷”统计,抵押消费的借款需求量较大,约占贷款总量的30%左右。但是,从加息之后,抵押消费的贷款需求量有所放缓,保持平稳走势。相信,到今年年底直至明年年初,抵押消费的贷款需求量还是会有所上升的。
  “筑家地产”总经理付赓赓表示,造成这样的情况,主要的原因一是现在北京的二手房市场均价已经到了高位,追高的人在减少,而且临近奥运会很多有购买二手房需求者暂缓购房,这样就使很多高档二手房的业主,出售房产的周期比较长,而降价销售又不愿意。二是投资金融产品在今年上半年收益很多超过100%,而房产仅上涨了20%左右,而且现在股票还处于牛市中,这样就使抵押房产变现投入股市成了很多人增加收益的选择。据“筑家地产”金融部统计,在今年上半年抵押贷款这一比例上升了58%,占所有房产贷款中的比例达到了21%,首次突破20%。
  办理抵押贷款条件
  据“伟嘉安捷”金融人士介绍,办理房产抵押贷款,需要满足一些条件。借款人年龄与贷款年限之和不得超过60周岁,个人消费额度贷款的对象为年满18周岁,且银行系统无不良信用记录,具有完全民事行为能力的中国公民,不接受未成年人所有的房产提供抵押担保;抵押房产建筑面积最低不得小于30平方米;抵押房产的建筑年限在20年以内。
  贷款利率执行基准利率,同时会根据房屋的性质和抵押率不同给予一定比例的上浮;抵押贷款年限为1-10年,最低单笔贷款金额为5万元。抵押房产贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%;写字楼、街面商业用房、别墅最高不超过抵押物评估价值的50%。还款方式为等额本息。
  签署借款合同、到房管局办理抵押登记手续,必须借款人和产权人到场。取款时,借款人可带本人身份证到银行取款或到代办公司办理取卡手续。
  办理抵押贷款流程
  通过银行办理抵押消费贷款,流程共分七步,办理抵押消费贷款时长一般为一个月左右,快则两周可完成,如海淀区;由于各银行审批时间、房地局抵押登记时间都不一样,因此要视具体情况而定。
  在办理抵押贷款中,办理人需提供:本人有效身份证、户口簿、军官证;所在单位出具的资信调查函、包括职业性质、职工稳定性;个人综合月收入证明;个人工作证和代表工资记录或工资清单;学历证书,职称证书;房产证或房屋租赁合同等住房情况证明;婚姻状况及子女情况;近期水、电、煤气、电话费等任一项缴费单或居委会证明;与银行有关的个人贷款情况及其他业务往来证明等。
  办理抵押贷款费用
  办理抵押贷款所产生的费用包括评估费、贷款服务费、抵押费。
  据“链家地产”金融人士介绍,评估费为评估价的3%。,交予评估公司;贷款服务费为3500元,贷款额超过20万元的加收超出部分的2%;抵押费为200元。
  在房产评估环节中,评估所一般都是由银行指定的,为了控制风险,评估所所做出的评估价一般要低于市场价(一般低于房产的市场价10%-20%)。这样,有可能出现评估值太低,不能满足贷款额的情况。但是,基本不会出现故意压低资产评估值的现象。
  比如客户高先生的房产市场价为70万元,希望借款48万元;按照市场价及七成的最高额度,可以贷到49万元,符合高先生的要求;不过,最后评估所的评估价只有65万元,最高贷款额只有45.5万元,高先生的资金要求无法得到完全的满足。
  抵押贷款还款压力大
  对消费者来说,抵押贷款的风险主要是还款压力比较大。因为与普通二手房按揭贷款最高期限30年,最高成数八成相比,抵押消费贷款的贷款期限一般为10年,最高15年,贷款成数最高为七成,无论是贷款期限以及贷款成数都更低,而且二手房贷款能够享受优惠利率,而抵押消费贷款只能使用基准利率,这就意味着贷款人的还款压力更大。
  比如说房产总价为50万元,二手房按揭贷款按照贷款八成,期限30年计算,执行优惠利率(6.273%),月还款额为2469元;而抵押消费贷款按最高15年,成数七成计算,执行基准利率(7.38%),月还款额为3221元,两者相差752元。还款压力大,无法按时还款的可能性增加,最后将不得不面临被银行拍卖房产的局面。
  抵押贷款注意事项
  “链家地产”研发中心认为,办理抵押消费贷款应注意以下事项。
  首先,抵押房产需是借款人名下房产,如果是与第三人共有的,在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书。
  其次,在提供的婚姻关系证明书中,有离婚情况的,需提交离婚协议或法院判决书;如果是离婚后单身,需要提供离婚后未再婚证明。
  第三,需要明确贷款用途,抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品等消费项目;据了解,目前抵押消费贷款的用途主要是装修。另外,近期央行将审查违规放贷,抵押贷款政策偏紧,如果消费者违规使用抵押资金,有可能被银行收回,因此消费者要注意政策风险。
  抵押消费贷款流程及办理时间
  步骤 办理时间
  1.提交资料  当天
  2.评估所抵押房屋 3个工作日
  3.银行家访面签  1个工作日
  4.报保险公司 1-3个工作日
  5.银行审批  3个工作日左右
  6.抵押登记  两周至一个月
  7.银行放款  1个工作日
  备注:以上流程为一般情况下的流程,不过各家银行对于抵押消费贷款均有不同的规定,具体办理时间要看客户申请的是哪家银行。有的银行可于抵押登记送入件日的次日放款,不必等待房本出来。

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