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戴德梁行:智慧新时代,互联新经济,东部新腾飞

来源:戴德梁行 编辑:黄达荣浏览量:(1038) 我要评论:(0)2018年07月11日 10:57

    供不应求持续恶化,供需跌入历史最低

    2018年上半年,全市商品住宅供应面积仅约54万平方米,月均供应量仅9万平方米,为2013年以来的历史最低值。在“强管控”的预售政策下,开发商推盘时序整体延后,供不应求的局面持续恶化。此外,前两年的高溢价地块项目陆续进入供应期,尾盘项目进入清盘期,塑造了上半年新增商品住宅供应以改善类产品居多的结构格局,其中,面向首改需求的三房产品占比高达48%,其次为二房及别墅产品。

    受供应不足,产品结构及及季节性因素影响,上半年我市商品住宅成交仅约58.7万平方米,其中1季度成交面积创2013年来的历史最低值。从产品的成交结构看,刚需类二房及一房需求保持旺盛,去化近9成,平层、复式及别墅产品等纯改善类产品成交占比突破30%。受供应紧张及产品结构因素影响,厦门70城新房指数,自今年3月起出现回升。

    商品住宅供应不足,提升了二手住宅市场的活跃度,成交面积普遍高于一手住宅。2016年以来,刚需及首改的旺盛需求,加上学区因素,及不断提高的城市吸引度,均推动厦门二手住房售价经历数轮暴涨。厦门市政府自2017年4月起收紧了针对二手房的调控政策,并启动指向二手房及中介机构的联合执法行动,自2017年3季度起,二手住宅成交量锐减,价格随之出现回调。受政策及高企的二手住宅售价影响,2018年上半年,二手住房成交面积仅约71.3万平方米,较去年同期下降64%,较去年下半年亦下降19%,1季度亦出现2013年以来的历史最低值。

    结合戴德梁行优质二手住宅价格指数来看,2016年之后,厦门优质二手住宅售价指数出现暴涨,2017Q1的峰值指数较2016Q1增加近60%,2017年2季度后的调控收紧及成交锐减并未影响优质二手住宅售价指数维持高位。2018年起,尽管优质二手住宅售价指数出现高位回落,但整体看来,2018年2季度的售价指数仍高于2016年及2017年同期水平,高企的二手住宅价格也成为限制需求释放的原因之一。

    不同于售价,厦门优质二手住宅租金指数整体维持平稳,2017Q1的峰值指数较2016Q1仅增加17%,受季节性因素影响,租金指数在2017年2季度后出现下调。二手住宅租金指数自2018年起出现一定程度上升,但整体租金指数水平均低于2016年及2017年同期水平。

    销售市场惨淡,加上更为严格的拍前限制条件,均迫使房企回归理性。上半年,全市商住用地成交109.1亿元,溢价率仅7%,楼面地价约24,695元/平,较去年降低4%,高溢价消失,地价略有回调。国企成为上半年商住用地市场的主要赢家。

    上半年,我市成交全省首幅租赁居住用地,2018P01地块,更是标志着我市租赁租房工作规范化经营时代的启幕,规范化具体落实在用地获取,项目规划设计,及经营细则,是践行中央“房住不炒”及《厦门市人民政府关于开展住房租赁试点工作的实施方案》等一系列政策的体现,更是租赁住宅业务框架搭建的重要里程碑式的节点。

    市场化的租赁住房产品由私营企业及机构主导,政府及国企参与的更多的是保障性租赁租房、人才用房,并逐渐发力产业及工业园区配套的租赁住房。

    从区位上看,项目普遍位于产业聚集区,如软件园,湖里高新技术技术园,核心居住区则鲜有布局。

    结合目前的分布及产品特征,戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为目前的长租公寓在线咨询市场有以下五方面局限,包括:用地或项目获取成本较高,进而影响及与之相关的租金水平;客群以毕业生或职场新人为主,其他客群需求受限;客群扩大后的管理将成为未来租赁公寓在线咨询规划,运营乃至进一步发展的难点;租户的权益,特别是户籍、教育、医疗等民生权益的保障;融资能力,自有资金或政府资金仍是现阶段本市运营商的主要资金来源,尽管也有部分项目采用了众筹的形式,但新型融资渠道,如REITs,在本地并未出现。

    厦门甲级写字楼需求转向活跃

    后金砖时代,“高颜值,高素质”的厦门,以“双千亿”为抓手,推进高质量发展。伴随着包括旅游会展、  现代物流、软件和信息服务、金融服务及平板显示等5条产业线产值纷纷突破千亿,厦门甲级写字楼市场需求转向活跃,带动空置率下降至19%,为2016年以来的历史低值。全市甲级写字楼租金保持整体平稳,达117元/平方米/月,同比下降1.2%。

    2018年上半年,全市市场范围内未有新增甲级写字楼供应,甲级写字楼总存量维持在77.8万平方米。转向活跃的市场需求吸纳了大量的市场库存,上半年,全市甲级写字楼吸纳量为10万平方米,为有数据记录以来的历史最高值。分区来看,位于东部的两岸金融中心表现最为抢眼,2018年2季度空置率较1季度下降17个百分点至24%。“新”经济领军成交,“新”业务加速布局。受行业引导政策及较好的营商环境吸引,大量互联网企业选择未来在厦门设立职能总部,区域总部,乃至全国总部,筹备期内,带动两岸金融中心片区内各甲级项目成交;金融业及物流业紧随其后,虽远不及互联网企业动则数千的承租面积,但就企业设立数量而言,仍然是厦门甲级写字楼租赁成交的主力。业务扩张则成为最主要的办公成交动因,活跃的需求带动租金小幅上升。

    比较而言,位于西部的鹭江道CBD、滨南滨北及两岸贸易中心片区,则表现平平。尽管鹭江道上各项目仍凭其地理优势吸引了不少金融企业及专业服务机构,带动空置率下降。但纵观三大商务区租金,均受需求流出、楼宇老化、项目竞争等因素影响,出现不同程度的下降。

    2018年下半年,厦门甲级写字楼市场将进入密集供应期。预计两岸金融中心片区将供应近24万平方米的甲级写字楼,东部新兴商务区总体量将超过西部传统商务区。

    在互联网及金融产业的刺激下,甲级写字楼市场需求料将保持活跃。伴随着供应的放大,特别是随着位于岛外海沧及集美两区项目的入市,在重整厦门商务办公格局的同时,亦将拉低全市租金水平,并推动空置率相继走高。

    办好一次会,带动一座城,两岸金融中心区成为厦门城市新名片。

    2010年6月,国务院批准将厦门经济特区扩区到全市,并同意厦门建立两岸区域性金融服务中心。

    2011年3月,推进厦门两岸区域性金融服务中心建设写入十二五规划;同年4月,两岸金融中心建设指挥部揭牌。

    彼时,观音山及五缘湾是两岸金融中心范围内最早开发的两大片区。区域内甲级写字楼项目入市始于2012   年,片区成形始于2013年,并与西部传统商务区形成东西双核格局。2014年,东部两岸金融中心片区甲级写字楼存量仅约15万平,约为西部三区总和的65%。

    5年过后的2018年,东部甲级项目存量超40万平,超过西部三区38万平的总存量,对比2014年,东部以170%的增长率远超西部36%的增长率。

    2014-2017年,厦门甲级写字楼市场仍以西部三区为主,但在“新”经济及“新”业务的驱动之下,原本局促且陈旧的西部三区甲级写字楼已经无法满足新时代的办公需求,在行业聚集及政府引导下,大量的互联网类企业将东部视为拓展业务,升级办公品质的首选。

    如今,尽管东部交通及配套仍具有一定不便性,但伴随着轨道交通2号——这条横贯东西,串联几大商务

    区的地铁——建设提速,我们预计2019年轨道交通2号线运营之后,将有效扭转交通不便的局面。

    从供应到需求,从行业聚集到配套优化,后金砖时代的东部商务区实现了真正意义上腾飞。 

    新项目入市小幅带高空置,顶级购物中心进入启幕倒计时

    2018年上半年,位于五缘湾—湖边水库片区的美岁城入市,带来6万平方米的供应量,全市优质购物中心存量增加至208.7万平方米。新项目整体招商水平不如预期,带动全市空置率轻微上升至8%,结构性因素又使全市租金下降至569元/平方米/月。

    分区来看,新兴商圈充满活力,经营持续向好,中心商圈租金坚挺。

    SM商圈空置率维持低位,租金稳居榜首;中山路商圈通过引进网红餐饮,美妆零售,聚集了女性消费群体,空置率持续回落。岛外商圈开始进入调整转型,调整期内,空置率保持相对高位。

    新项目首期招商虽有一定亮点,但大部分端头店,零售及餐饮类次主力店均未入驻,商场空置约15%,推动五缘湾湖边水库商圈空置率上升2个百分点至约4.5%。

    备受瞩目的几大中高端商业综合体将于2018年下半年陆续交付,将为本地零售市场带来近32万平方米的新增供应。行业上看,新入驻的品牌仍延续以时尚餐饮为主,儿童业态为辅的趋势,此外,中高端零售品牌对厦门零售市场的关注度也伴随着高品质商业供应量的增加而提升。地标购物中心入市,必将为厦门乃至福建零售市场带来新品牌,引入新理念,树立新标杆。

    传统意义上,厦门东部商圈以万达为核心,沿五缘湾湖边水库布局,片区内除湖里万达具有一定区位核心性外,多数购物中心定位为社区商业或写字楼配套商业。未来,伴随着宝龙一城在线咨询及观音山片区几大商业体入市,东部商圈格局也将发生改变,成为东部腾飞的最有力支撑。

    除去几大地标性购物中心供应外,岛外商业在入住人口增多及交通可达性提升后,获得更高的市场关注及品牌青睐。未来几年,岛外商业体将逐渐从社区购物中心升级为区域性综合体乃至目的性消费综合体。

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